מי שקונה דירה שהיא דירת המגורים היחידה שלו משלם מס רכישה לפי מדרגות מוזלות: על החלק שעד 1,978,745 ש״ח במחיר הדירה אין מס בכלל, ומעבר לכך המס עולה בהדרגה ל-3.5% ואחר כך ל-5%. הפטור הזה לא תלוי בכך שזו באמת הדירה הראשונה בחייכם, אלא בכך שבעת הרכישה היא תהיה הדירה היחידה שבבעלותכם. הנה איך המדרגות עובדות, מי נכנס להגדרה, ומה קורה אם כבר יש לכם דירה.
מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה ב-2026
המס מחושב במדרגות, כמו מס הכנסה: כל שיעור חל רק על החלק של מחיר הדירה שנמצא בטווח שלו, ולא על כל הסכום. הסכומים לדירה יחידה בשנת 2026 הם:
| חלק משווי הדירה | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ש״ח | 0% (פטור) |
| מעל 1,978,745 ועד 2,347,040 ש״ח | 3.5% |
| מעל 2,347,040 ועד 6,055,070 ש״ח | 5% |
| מעל 6,055,070 ועד 20,183,565 ש״ח | 8% |
| מעל 20,183,565 ש״ח | 10% |
בדרך כלל הספים האלה מתעדכנים אחת לשנה, באמצע ינואר, בהתאם למדד. אבל במסגרת חוק ההסדרים הם הוקפאו, והסכומים שלמעלה צפויים להישאר בתוקף עד 15 בינואר 2028. אם אתם חותמים על עסקה אחרי התאריך הזה, בדקו שוב את הסכומים. בפועל, רוב הרוכשים של דירה יחידה נעצרים במדרגה השנייה או השלישית, כי מחיר הדירה לא מגיע לשישה מיליון ש״ח.
דוגמאות חישוב
כדי לראות מה זה אומר בכסף, שלוש דוגמאות לפי המדרגות של 2026:
- דירה ב-1,800,000 ש״ח: כל המחיר נמצא במדרגת הפטור, ולכן מס הרכישה הוא אפס.
- דירה ב-2,400,000 ש״ח: המדרגה השנייה מכסה 368,295 ש״ח (ההפרש בין 2,347,040 ל-1,978,745) ומניבה כ-12,890 ש״ח. נוספים 52,960 ש״ח במדרגה של 5%, כלומר 2,648 ש״ח. בסך הכול כ-15,538 ש״ח.
- דירה ב-3,000,000 ש״ח: אותם 12,890 ש״ח מהמדרגה השנייה, ועוד 652,960 ש״ח במדרגה של 5%, כלומר כ-32,648 ש״ח. בסך הכול כ-45,538 ש״ח.
כדי להבין כמה ההגדרה של דירה יחידה שווה: אדם שקונה את אותה דירה של 2,400,000 ש״ח כדירה נוספת משלם 8% כבר מהשקל הראשון, כלומר 192,000 ש״ח. הפער מול 15,538 ש״ח הוא הסיבה שכדאי להבין היטב לאיזה מסלול אתם שייכים לפני החתימה.
מי נחשב בעל דירה יחידה
החוק לא שואל אם זו הדירה הראשונה שלכם, אלא אם בעת הרכישה אין לכם דירת מגורים נוספת. ההגדרה פועלת כך:
- הדירה צריכה להיות דירת המגורים היחידה שבבעלותכם, בישראל או מחוצה לה.
- הרוכש צריך להיות תושב ישראל. מי שהפך לתושב ישראל או לתושב חוזר בתוך שנתיים ממועד הרכישה נחשב גם הוא.
מי שקונה דירה כזוג צריך לבדוק מראש עם עורך הדין את מצב הבעלות של שני בני הזוג, כי דירה שכבר רשומה על שם אחד מהם עלולה לשנות את סיווג העסקה. עולים חדשים, שיש להם דירה בחו״ל או זכויות שונות, יכולים לקרוא על המצב שלהם גם בעמוד על החזר מס לעולה חדש.
למה הפער בין דירה יחידה לדירה נוספת כל כך גדול
המדרגות המוזלות נועדו לסייע למי שקונה את דירת המגורים היחידה שלו, ולכן הן נדיבות במיוחד בטווח המחירים שבו קונים רוב משקי הבית. מי שקונה דירה שנייה לצורך השקעה משלם שיעור גבוה כבר מהשקל הראשון, ולכן סיווג שגוי של הרכישה יכול להפוך עסקה בעלות של אפס או כמה אלפי שקלים לחשבון של מאות אלפי שקלים. זו הסיבה שהסיווג נבדק בעת הדיווח ושכדאי לא להשאיר אותו לניחוש.
כבר יש לכם דירה: משפרי דיור
זה המקרה הנפוץ ביותר שבו אנשים מופתעים. אם אתם בעלי דירה אחת וקונים דירה חלופית, בעת הרכישה תהיה בבעלותכם דירה נוספת, ובדרך כלל זה אומר מס לפי שיעורי הדירה הנוספת, שמתחילים ב-8%. החוק נותן מסלול הקלה: אם תמכרו את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים מרכישת החדשה, יחושב המס לפי המדרגות של דירה יחידה.
בפועל יש שתי דרכים לנהוג:
- להצהיר מראש על כוונת מכירה. בהצהרה לרשות המסים מציינים שאתם מתכוונים למכור את הדירה הקיימת, והמס מחושב כבר בשיעורים של דירה יחידה. אם בסוף לא מוכרים בזמן, מתחייבים בהפרש.
- לשלם לפי דירה נוספת ולבקש החזר. אם הדירה הישנה נמכרה אחרי שכבר שילמתם בשיעורים הגבוהים, אפשר לפנות לרשות המסים ולבקש החזר של ההפרש. מה צריך להגיש ובאיזה מועד מפורט בעמוד על החזר מס רכישה במכירת דירה שנייה.
שימו לב: ההקלה מותנית במכירה בפועל של הדירה הקודמת בתוך התקופה. אם יש לכם ספק לגבי אופן המכירה או מועדה, בררו זאת לפני החתימה.
הנחות לאוכלוסיות מסוימות
מעבר למדרגות הרגילות, יש קבוצות שזכאיות להנחה נוספת במס הרכישה, גם כשהמחיר גבוה מספי הפטור. בין השאר מדובר בנכי צה״ל וכוחות הביטחון, נפגעי פעולות איבה, עיוורים ולקויי ראייה, ובני משפחה שכולים. הזכאות והשיעורים תלויים באחוזי הנכות ובתנאים נוספים, ולכן כדאי לבדוק אותם מול כל-זכות או רשות המסים. אם אחד מילדיכם נכה, ראו גם את העמוד על החזר מס רכישה לילד נכה.
מתי מדווחים ומתי משלמים
לפי מידע בכל-זכות, יש להגיש לרשות המסים הצהרה על הרכישה בתוך 30 יום ממועד העסקה, ולשלם את המס לפי השומה העצמית בתוך 60 יום. את ההצהרה ממלאים באתר רשות המסים (טופס 7000), ובדרך כלל עורך הדין שמלווה את העסקה עושה זאת בשבילכם. כדאי לוודא איתו מראש מי אחראי על הגשת ההצהרה ועל התשלום, ובאיזה תאריך, כדי שלא יצטברו ריבית והצמדה על איחור.
מה קורה אם מאחרים בדיווח
איחור בהגשת ההצהרה אינו עניין טכני בלבד. לפי כל-זכות, מי שלא מסר הצהרה במועד וללא סיבה מוצדקת מחויב בקנס מנהלי בשיעור של 5% מהמס המגיע, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהמועד שנקבע להגשה ועד להגשה בפועל. על דירה שהמס עליה 45,538 ש״ח, כמו בדוגמה למעלה, הקנס לבדו הוא כ-2,277 ש״ח, ועוד תוספות הצמדה וריבית. לכן כדאי לקבוע עם עורך הדין כבר ביום החתימה מי מגיש את ההצהרה ועד איזה תאריך, ולבקש אישור שההגשה בוצעה.
טעויות נפוצות
- להניח שדירה ראשונה זה אוטומטי. גם מי שמעולם לא קנה דירה אבל קיבל דירה בירושה או במתנה עלול להיחשב בעל דירה, ואז הרכישה תימדד כדירה נוספת.
- לשכוח דירה בחו״ל. הגדרת דירה יחידה כוללת גם דירת מגורים מחוץ לישראל.
- לפספס את חלון 24 החודשים. מי שהצהיר שימכור את הדירה הישנה ולא מכר בזמן יחויב בהפרש המס.
- להשתמש בספים ישנים. עד ההקפאה הנוכחית המדרגות התעדכנו מדי ינואר, וחישוב לפי מחשבון שלא מעודכן ל-2026 יוצא שגוי.
- להתעלם ממס אחר. מס רכישה הוא רק אחת העלויות. מי שגם מוכר דירה צריך לבדוק את החזר מס שבח ואת הפטורים שמגיעים לו, ומי שלוקח משכנתא יכול לבדוק את הזכאות להחזר מס על משכנתא.
רשימת בדיקות קצרה לפני החתימה
רוב הטעויות במס רכישה נובעות מחוסר בדיקה, לא מחוסר ידע. לפני שחותמים על חוזה, כדאי לעבור על כמה שאלות פשוטות:
- האם אני או בן הזוג רשומים כבעלים של דירת מגורים כלשהי, בישראל או בחו״ל, גם אם היא נמצאת בבעלות חלקית?
- אם יש לי דירה, האם אני מתכוון למכור אותה בתוך 24 חודשים, והאם יש לי תוכנית ריאלית לעשות זאת?
- האם החישוב שקיבלתי מבוסס על המדרגות של 2026 ועל מחיר העסקה המלא?
- מי מגיש את ההצהרה, ומי משלם את המס ומתי?
- האם אני שייך לאחת הקבוצות שזכאיות להנחה נוספת, ואילו מסמכים נדרשים כדי להוכיח זאת?
עדיף לקבל תשובה כתובה מעורך הדין על השאלות האלה לפני החתימה, כי תיקון לאחר מכן כרוך בהליך מול רשות המסים ובעלות נוספת.
איך מחשבים בדיוק את המס שלכם
רשות המסים מפעילה סימולטור לחישוב מס רכישה באתר gov.il, שמחשב לפי הנתונים העדכניים ולפי סוג הרוכש. מומלץ להזין בו את מחיר העסקה ואת מצב הבעלות שלכם, ולהשוות את התוצאה לחישוב של עורך הדין. אם יש פער, שאלו מאיפה הוא נובע לפני שמשלמים: לעיתים קרובות הסיבה היא הגדרה שונה של דירה יחידה או הצהרה על כוונת מכירה.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה ב-2026?
על החלק של מחיר הדירה שעד 1,978,745 ש״ח אין מס. מעל זה המס הוא 3.5% עד 2,347,040 ש״ח, ו-5% עד 6,055,070 ש״ח. למשל, על דירה ב-2,400,000 ש״ח המס הוא כ-15,538 ש״ח.
האם גם מי שכבר היה בעל דירה יכול לקבל את המדרגות של דירה יחידה?
כן, אם הוא מוכר את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים מרכישת הדירה החדשה. אפשר להצהיר על כך מראש או לבקש החזר אחרי המכירה.
האם דירה בחו״ל מונעת את הפטור?
כן. דירת מגורים שבבעלותכם מחוץ לישראל נחשבת לצורך ההגדרה של דירה יחידה, ולכן רכישה בישראל עלולה להיחשב רכישת דירה נוספת.
תוך כמה זמן צריך לדווח ולשלם מס רכישה?
לפי כל-זכות, ההצהרה לרשות המסים מוגשת בתוך 30 יום מהעסקה והתשלום לפי השומה העצמית בתוך 60 יום. כדאי לוודא את המועדים מול עורך הדין המלווה.
האם המדרגות משתנות משנה לשנה?
בדרך כלל כן, הספים מתעדכנים בינואר בהתאם למדד. אבל במסגרת חוק ההסדרים הם הוקפאו, והסכומים של 2026 צפויים להישאר בתוקף עד 15 בינואר 2028. כדאי לחשב תמיד לפי הסכומים התקפים ביום העסקה.
מקורות
- כל-זכות: חישוב מס רכישה
- כל-זכות: תשלום מס רכישה
- רשות המסים: סימולטור לחישוב מס ברכישת מקרקעין
- רשות המסים: טופס 7000 – הצהרה על מכירת ורכישת נכס מקרקעין
- רשות המסים: הקלות במס למשפחות שכולות ולנפגעים
- כל-זכות: קנס על מס רכישה
המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ מקצועי (פיננסי, מס, משפטי או רפואי). לפני החלטה כדאי להתייעץ עם בעל מקצוע מוסמך.
